中国楼市很不正常
中国楼市怎么了？
2007年11月，中天置业总裁蒋飞携2600万元人民币神秘失踪，旗下140余家门店全线停业;2007年12月，长河地产旗下23家门店停止营业，仅有7丶8家门店被保留;2008年1月，创辉租售许多网点一夜之间人去楼空，包括广州300多家门店丶上海200多家门店丶重庆40多家门店等纷纷关门，甚至引发了挤兑款项的恐慌;同月，原董事长刘易良已被警方拘留的中大恒基关闭50家门店……近期房产中介行业负面新闻不断，不免让市场陷入沉思。怎么了?怎么办?怎么走?三个大大的问号浮出水面。
房产中介怎么了?
不可否认，去年四季度以来弥漫于全国楼市的观望调整影响到了房产中介的经营，这是目前市场的客观情况。
但业内人士同时指出，盲目扩张丶管理混乱丶资金链紧张等内部因素才是导致许多房产中介被迫退市的根本原因。
以影响最大丶关店最多的创辉为例，在不少同行看来，它根本不是在卖房子，而是在想着玩资本。
“创辉在全国各地开那么多门店，主要目的是为了吸引机构投资者，进而上市。”
汉宇地产的一位负责人坦言，创辉在后期那么密集地开铺，仅是追求数量而非质量，只是想借快速膨胀的规模构建资本运作的基础，就像一些开发商先楼市圈地再股市圈钱的想法一样。
的确，根据创辉原定的发展战略，其未来5年要在全国布局3000家门店，并谋求以IPO方式上市。
但毕竟中介是靠服务而非资本扩张的行业，急功近利的非理性扩张，反而不利于企业的长远经营，甚至在市场风向有变时加速其死亡。
资金安全怎么办?
在房产中介行业面临“洗牌”阵痛之际，如何保障交易人的资金安全是政府需要考虑的问题。
某深圳中介介绍，继一系列中介事件爆发之后，深圳原先并不被强制执行的“第三方资金监管”措施，已从原先的“自愿”改为“必须执行”;而在上海，二手房交易资金第三方监管已经开始集体试点，并预计在半年后推广。
资料显示，上海二手房交易资金监管有四种方式可选，分别是银行监管丶中介监管丶房地产交易中心监管以及公证处监管。
4个月前，上海市房地产交易中心开始在小范围进行资金监管试点，监管模式为：交易中心设立一个独立账户，买卖双方交易过户后，办出产证，银行直接放款到交易中心账号，然后由交易中心转放给卖方;中介作为交易第三方，捆绑上赔偿责任。目前，试点单位已经扩大到8家中介公司和中国银行丶工商银行。
业内人士指出，从近期的市场情况来看，主管部门制定类似二手房交易资金监管方式，是减少矛盾纠纷产生及规避交易风险的一个途径。
不过，交易流程中的部分环节仍存在着安全隐患，比如买方的意向金和首付款往往委托房产中介转交给卖方，中介挪用的风险依然存在，因此，资金监管模式可能还需要进一步完善。
二手房市场怎么走?
此外，一系列的中介事件还被不少人视作二手房市场风向改变的信号，不少地区由此陷入多空胶着状态，也许“拐点”一触即发。
基于调控政策持续发力，第二套房贷款门槛提高，购买力较弱丶改善型购房者暂缓购房计划等，深圳丶北京丶上海等城市二手房交易近来普遍遭遇寒流。去年底，不少研究机构作出判断，二手房市场在经历了大幅攀升之后，将步入盘整状态。
2008年央行继续从紧的房贷政策会使得大多数投机丶投资购房者知难而退，预计市场上投资客较为密集的区域将会出现挂牌房源增多的现象。
事实上，这一局面已经逐步显现，不少地区二手房挂牌量持续增加，成交量却与之成反比。中介人士认为，个别公司的“战略调整”并不代表整个行业的状况，楼市内刚性购房需求一直存在，只是由于二手房挂牌价格还没有出现明显下滑，抛售情况尚未普遍，因此仅反映在成交量减少。
而市场博弈的结果如何，也许唯有静观其变。
限价房入市 影响房价几何?
自“限价房”——这个调控政策中提出的新名词——2006年引起房地产市场密切关注以来，不少地方相继采取了这一带有保障性质的住房新举措。目前，广州已率先出台《限价商品住宅销售管理办法(试行)》，实行“打七折”确定最高售价，并且首批限价房项目已经入市，获得超额认购。北京丶深圳等地也已着手实施限价房开发。业内人士分析，限价房属于中低价位丶中小户型的普通商品房，主要面向中等收入的首次置业者，有助于解决城市“夹心层”的住房问题，同时对房价也可能产生抑制作用。限价房的入市销售到底会对楼市产生何种影响?以下是大陆媒体对购房者的调查。
小户型办公楼发展空间凸显
荒岛房产工作室发布的最新报告显示，2007年上海办公楼供求比达到0.83比1，办公楼成交均价也较2006年小幅上升，平均涨幅为8%。特别是甲级办公楼租赁火爆，中央商务区日租金已达1.5美元/平方米/天，超甲级办公楼更达2美元/平方米/天，租金年涨幅高达14%。报告预计，2008年上海办公楼平均租金将上涨8%至12%。
面对日益高涨的租金和内环愈加稀缺的土地，上海办公楼区位正逐步由内环内向内中环发展，虹口丶普陀丶闸北丶杨浦等内中环区域已逐渐赢得投资者关注。
不同于甲级办公楼须坐落在中心城区的特点，小户型办公楼作为补充项目，大多位于市区外围地段，正好可以体现其总价较低及弹性自由的优势。但据了解，在办公楼资源日渐稀缺的中心城区，作为内环内唯一在售的小户型写字楼，武宁商业区尚诚国际小户型写字楼项目却出现了办公与住宅价格“倒挂”的现象。尚诚国际以其5.05米的挑高，将一层变为两层，平均得房率达到了76%，但目前该盘均价在22000元人民币/平方米，而其周边同地段的逸流公寓均价已达到25000元/平方米。写字楼价格一般应比同区域住宅高三成以上，出现此种“倒挂”现象，与目前对住宅项目的大比例投入和投资者对住宅投资的高涨热情有关。因此，对写字楼的关注相对减少，一定程度上使得写字楼的投资空间受到挤压。
业内人士预测，在上海短期炒房机会消失后，巨额资本仍旧会在房地产市场继续寻找出口，长期商业经营项目将逐渐取代住宅短炒，上海商业地产的价格上升空间较大。
2007年，上海小户型项目平均销售率达到74.1%，不少2006年存积下来的老盘都取得了完满的销售成绩，2007年推出的新盘也大多能在短时间内被市场消化。随着政策对土地开发的持续收紧，小户型项目已成为广受关注的焦点。而目前在售的小户型物业也正朝专业化发展，除了占总量60%的住宅项目外，28%为小户型办公楼盘。相信在市场整体向好的大环境下，小户型办公楼将有很好的发展空间。
购房者如何选择中介?
由于“创辉事件”，地产中介的诚信在买房者眼中受到了很大程度的损害，据了解，在“创辉事件”后买卖与中介三方均在积极应对，也有部分市民开始采取公证及银行第三方托管的形式确保首期购房款的安全。但在购买二手房前如何选择中介公司却是关键。
这里搜罗了一些成功的经验供参考。
知名度：但凡有交易发生的中介都会有与之对应的评语流露出来，正面的知名度的多与少代表着这一公司的外在形象。知名度也包括公司员工的美誉度，他们在交易过程中的声誉丶名誉度如何也很重要，因为不同的中介对同一房源的报价有时会相差很大，这就跟个人的素质有关，所以同一房源要先在不同的中介公司询价。
广告量：广告投放量的多寡也是衡量中介公司实力的标准之一，有实力丶资金链没有问题的中介公司定会多渠道丶多角度对自身品牌进行宣传，电视丶平面丶电台等信息宣传多的中介起码在资金方面有一定保证。
但要提防将宣传单在街头随意派发派发丶塞在门缝和信报箱等地的中介，缺乏监督，可信程度不高。
第三方托管：自“创辉事件”出现后，目前买卖双方及中介公司都较为认同的做法是设立一个新的银行账号，然后去公证及申请第三方资金托管，这样购房首期款便不用经过中介公司的账号，可以避开购房款被中介公司非法挪用的风险。
目前这种做法在广州二手房市场比较普遍。
每个环节的发票：不少购房者在缴纳订金时没有索取正规发票的习惯，如果一家中介公司在首期前期购房订金或后期佣金时都不能提供由该公司财务盖章正规的发票或收据时，购房者就要三思。
与中介发生业务时最好选择银行转账或刷卡支付相关费用，此时银行会有相关转账记录，减少现金流动会使风险降到最低。
优先选择直营中介公司：直营中介至少比其它加盟或私人中介企业有保障，损害客户利益的几率也相对较小，因为在每年停业的中介中绝大部分是私人或加盟性质的店面。
选择中介公司要综合考虑多个因素，在选择了中介公司后买卖双方也要主动与中介公司商讨如何保证资金安全的措施。
<相关新闻延伸阅读>
02-20
