虽然美国大部分地区的房价在下跌，但是纽约的房价却一直保持坚挺。“这跟一年前没有什么差别，最近一年纽约的房价虽然没有继续上涨，但至少是保持坚挺的。”在一家大的投行工作的王小姐表示。

　　格林斯潘认为，2008年最大的威胁是美国住房的价格问题。如果房屋价格可以走稳，金融界的损失就不会再扩大。如果金融界面临的风险能大幅降低，整个金融体系就会稳定下来。

　　关于全球：我认为2008年世界经济面临的最大威胁是美国住房的价格问题

　　关于美国经济：我的看法是美国经济衰退丶经济萧条的可能性是50%。

　　关于中国：经济不稳定根本反映出一个问题，就是人民币汇率的问题。

　　关于对于美国新总统入主后的政策走向：最担忧贸易保护主义抬头。

　　美国次贷危机到底怎样?当地时间1月25日上午11时，最先认为美国经济可能因次贷危机陷入衰退的前美联储主席格林斯潘在他位于华盛顿的办公室接受了《广州日报》记者采访，这是他首次在美国接受中国平面媒体记者采访。

　　广州日报：2008年世界经济面临的最大威胁是什么?

　　格林斯潘：我认为，2008年最大的威胁是美国住房的价格问题。

　　如果房屋价格可以走稳，金融界的损失就不会再扩大。如果金融界面临的风险能大幅降低，整个金融体系就会稳定下来。

　　很明显我们现在是往这个方向走。在过去两到三个星期里，在法兰克福丶多伦多丶伦敦等地的银行间拆借利率已经在走低。

　　香港的情况也差不多。即使是上海市场，现在受国际市场影响也很大。中国市场与全球市场脱离的情况比以前减轻了很多。

　　广州日报：美国新总统入主后，您希望在美国的经济政策上看到哪些变化?

　　格林斯潘：世界经济繁荣的驱动力是经济的全球化，比如中国要吸引大量外资和技术进入中国。这方面你们比我了解得更多。

　　1991年外国直接投资还是40亿美元，最近已经到700亿美元。亚洲四小龙的发展模式，就是从国外进口先进技术，以国内低成本劳动力进行再制造。中国现在也是在做同样的事情，而且很成功。

　　保持这种对全球市场的灵活性，对我们大家的政策来说都是很重要的。如果保护主义抬头，那么大家都会受害。实际上我认为中国受害会更大，因为中国现在跟很多经济体都有来往，可能珠江三角洲比其他地区受到的影响更大。

　　中国问题在于人民币汇率

　　广州日报：为应对流动性过剩的问题，中国央行去年六次提高利率，存款准备金率也提到了15%的记录高位，您认为中国该如何做以在解决流动性过剩的问题的同时不影响经济的发展速度。

　　格林斯潘：流动性过剩是限制汇率的直接后果。因为为了降低利率，必须购买大量美元和欧元。中国央行只能在资产负债表上，选择性地把大约一半资本冻结起来。这意味着，货币供应的增长跟经济增长率相比增长更快，这就是通胀的原因。

　　我以前经常就这个问题跟中国领导人讨论，因为随着老百姓生活水平提高，人民币升值的压力就会增加。限制人民币汇率，从长远看就会对整个体系的稳定性造成潜在的不良影响。

　　人民币汇率应该慢慢允许被浮动。否则，从长期稳定的角度来看，这是一个错误。

　　广州日报：您对中国处理经济问题有什么建议?

　　格林斯潘：基本上是让人民币汇率可以浮动。这有助于解决利率丶通胀的问题。而这是一个重要调整手段，这一政策将有助于各种消除不稳定的现象。上海股市出现泡沫，市场已经在走低，这些不稳定的问题，根本反映出一个问题，就是人民币汇率的问题。

　　广州日报：你怎么描述你自己?

　　格林斯潘：我也不知道怎么评价我自己，但有很多人喜欢做这件事(指评价格林斯潘)。

　　广州日报：请你对数百万读者说一句话。

　　格林斯潘：祝大家一切都好。

　　美国经济衰退?尚无足够证据

　　广州日报：我们此次采访的目的是了解次级贷款危机对美国和世界经济的影响。

　　格林斯潘：美国是资本主义社会，拥有不动产是这个经济体制运转中很重要的一部分。因此，尽可能地鼓励人们拥有住房就变得很重要，于是我们制定了一些计划，鼓励银行推出现在我们叫次级贷款的方案。

　　之前，没有什么问题。但在全球房地产泡沫产生时，次贷就变成了很严重的问题。

　　广州日报：能详细解释一下吗?

　　格林斯潘：越来越多的银行受高利率回报的驱动参与到次贷的热潮中，而把住房贷款发放给越来越多不符合借贷标准的人。在房屋价格不再往上走的时候，出现越来越多的拖欠还款和银行收回抵押权的案例。

　　而证券化放大了这一问题。刚开始主要是在发达国家，然后就像滚雪球般，在美国很小的次贷市场产生的问题就发展成为始料不及的危机。

　　当2007年8月9日造成的损失开始浮出水面的时候，很多地方都同时发现了问题。

　　广州日报：美联储周二将利率降低75个基点后，美国经济进入萧条的可能性是否降低了?

　　格林斯潘：我不回答有关美国货币政策的问题。

　　对于美国经济，我的看法是美国经济衰退丶经济萧条的可能性是50%，但目前还没有很过硬的数据可以证明经济恶化。第一季度的GDP增长似乎是“零”。但一般来说，经济萧条应该体现在更广泛的范围，目前还无法看到这一点。

　　不过美国经济似乎处于一种停滞的状态，它必须保持增长，才能保持活力，如果没有活力，就会带来各种各样的问题。

　　广州日报：美元会继续疲软多久?

　　格林斯潘：没有人能回答这个问题。我知道很多人认为他们知道，但我知道他们知之甚少。原因是外汇市场是一个非常有效的市场。这意味着如果想预测美元的走势，必须比别人知道更多的信息，但几乎没有人有这种优势。

　　楼市危局?其实价格有跌有升

　　全美房价一片跌，纽约的房价却一直保持坚挺。在纽约工作5年的王小姐说：“现在虽然利率降低了，但是房价还是太高，买房不如租房。”

　　最近一周，由于美联储大幅降息，美国长期债券的收益率也被拉低，目前30年固定房贷的平均利率已经下降为5.48%，比去年夏天7%的利率下跌了1.5个百分点。虽然低利率让有购房计划的人蠢蠢欲动，不过，大多数人仍在等待，想等房价跌到最低点时行动。

　　点评：在次贷危机爆发之前，美国楼市经历了长达6年的牛市，在牛市持续时，几乎所有人都在预言：美国人的房屋拥有率只有60%多，还有很大的增长空间，房地产牛市还会继续。在牛市会一直持续下去的设想中，不少人忍不住跳入投资银行设的低利率和低首付的圈套中，生怕自己被前进的房地产市场抛在身后。

　　然而设想终归是设想。次贷危机爆发后，美国楼市整体大跌，此前被投资银行鼓噪着冒着高风险买了房的人，终于体验到了过度透支的痛苦。

　　不过当暴风雨来临时，并非所有的人都忧心忡忡，也并非所有的房价都在下跌，此前看着房价一路高涨而没有跟风的人，此刻乐得冷眼旁观房价跌到底，好趁着危机捡个便宜货;而此前进行理性的价值投资的房主，也会发现自己能幸免于难。

　　如果楼市的上涨是建立在购房者承受不起的透支之上的，即使是实际需求，也有风险爆发的一天。

　　加州：有的抵押额是年收入8倍

　　截至2006年，美国人的房屋拥有率达到69%的历史新高，超过900万的家庭拥有了自己的房屋，而从2000年到2006年，房价也上涨了130%，在加州的部分地区，一些买房者甚至抵押额相当于他们年收入的8倍。

　　据在纽约一家投行工作的华人安小姐介绍，2004年其在波士顿工作时，她公司里一个保安，年收入只有3万美元，也在郊区买了一所房子，采取的就是零首付的方式，先在一家银行贷了6万美元，然后以该6万美元做首付，在另一家银行贷款买了房。

　　前3年利率特别低，只有2%左右，到2007年，房子的利率开始浮动，月供也大幅增加，而房价一跌，他的贷款总额已经大大超过房子的价值，最后只好停止还贷，房子也被赎回了。

　　根据权威的数据，在美国的房屋拥有者中间，次级债占的比例从2001年的2%上涨到了2004年的20%，大约相当于5000亿美元。

　　不过从2006年房价开始下跌，许多人发现自己的贷款已经超过房子的价值，就开始拖延还贷。

　　佛罗里达：过去一年房价跌10%

　　最近一年多时间，挂牌抛售的房子越来越多。根据瑞银提供的数据，截至2007年9月，在过去一年里，美国房价整体下跌了4.5%。

　　其中佛罗里达州下跌了10%，加州下跌了9.4%。

　　住在德州休斯顿北部郊区Woodland的Wendy也表示，在德州，一些新开发的楼盘最近一年明显卖不动了，在她们家附近的一个楼盘，总价30多万美元的别墅，价格一下下调3万多美元，跌幅超过了10%。

　　纽约：房价坚挺买不如租

　　从麻省理工大学毕业的王小姐已经工作5年了，如今在一家大的投行从事工作，经常泡吧的王小姐在纽约应该算是中产阶层了，但是到目前为止依然住在租来的房子里。

　　据王小姐透露，虽然美国大部分地区的房价在下跌，但是纽约的房价却一直保持坚挺。目前，在纽约曼哈顿岛上，一套全新一室一厅的公寓(面积在80平方米左右)，价格在150万美元以上。“这跟一年前没有什么差别，最近一年纽约的房价虽然没有继续上涨，但至少是保持坚挺的。”“现在虽然利率降低了，但房价还是太高了，现在买房不如租房。”

　　根据王小姐介绍，目前纽约房地产一二级市场的价格差别很大，在曼哈顿岛上， 3000美元～4000美元就能租一套一室一厅的公寓，而如果买同样的房子，则价格在150万美元左右，而且每月还要交1500美元～2000美元左右的物业税和房地产税。从投资角度来看，买房子的投资收益只有2000美元～2500美元，跟150万美元的房价相比，投资年回报率不到2%。

　　德州：房价不跌反涨需求强劲

　　不过，并不是所有地区的房价都在下跌。

　　据Wendy介绍，在德州，一些学区较好配套成熟的社区，由于房子存量固定，需求仍然强劲，房价不但没有下降，还有所上涨。其一年前在Woodland地区买了一栋2800英尺的别墅，当时价格为 98美元/英尺，如今，该栋房子的价格已经涨到每平方英尺101美元了。

　　而据居住在纽约市曼哈顿地区的多位市民介绍，在这次房地产市场的滑坡中，纽约的房价也不但没有下降，而且有小幅的上涨。